Llevamos algún tiempo escuchando o leyendo noticias en torno a la tensión que sufre el mercado de alquiler de larga temporada y que la “culpa” de que no haya una mayor oferta de viviendas en alquiler la tienen las viviendas de uso turístico, pero ¿Son realmente las VUT responsables de que el mercado de alquiler esté tensionado?
Con este artículo, nos gustaría abrir un proceso de reflexión y debate. Para ello, vamos a contar con una serie de datos facilitados por Miguel Ángel Sotillos (Presidente de FEVITUR – Federación española de viviendas turísticas-) a quien, desde aquí, agradecemos el tiempo que nos ha dedicado.
En primer lugar, nos indica que cuando se habla de vivienda de uso turístico (o vacacionales) no se está hablando (sólo) de apartamentos turísticos y tampoco de bloques de apartamentos. A esto, hay que añadir –según nos dice- que las empresas gestoras (reguladas en la Comunitat Valenciana por el Decreto 10/2021, de 22 enero, del Reglamento Regulador del alojamiento turístico –Capítulo III Artículos 47, 48 y 49-) gestionan más de cinco viviendas de uso turístico (de propiedad individual en la mayoría de los casos) ¡en ningún caso las “explotan”! Y además insiste en que el término “pisos turísticos” está mal utilizado y en que el “alquiler de habitaciones”, en nuestra Comunidad, está prohibido.
“Se consideran empresas gestoras de viviendas de uso turístico las personas físicas o jurídicas cuya actividad profesional, principal o no, consista en la cesión a título oneroso del uso y disfrute de, al menos, cinco viviendas de uso turístico, con independencia de su ubicación o no en un mismo edificio o complejo, y de cuál sea el título que les habilite para hacerlo.”
(Podemos decir que la 1ª regulación de las VUT se remonta a 1965: https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-1965-3989 )
Empecemos pues con algunos DATOS PARA LA REFLEXIÓN de la que hablábamos:
- El 95% de las VUT son propiedades privadas de carácter individual al margen de quien la gestione.
- Respecto al aumento del número de VUT (según datos oficiales de TurismeCV y el INE) Solo el 64,1% de las VUT dadas de alta en el registro están activas en portales (es decir, el 35,9%, más de 1/3, tienen permiso para ofrecerse en alquiler turístico y no se ofrecen o no lo hacen de manera continua –reserva de espacios de tiempo para familiares, amigos o uso propio-).
- Entre el 70 y el 80% de las VUT son segundas residencias, con lo que nunca van a estar en alquiler anual al ser usadas por sus propietarios, familiares y/o amigos en alguna época del año.
- Una vivienda cerrada no produce beneficio alguno para el municipio, más allá del cobro del IBI.
Desde FEVITUR se defiende que “Todo propietario tiene derecho a decidir en qué modalidad quiere alquilar su vivienda” (como también tienen derecho a tenerla cerrada)
En relación a las ocupaciones en alojamientos turísticos nos ofrece estos datos respecto al 2023 en la Comunitat Valenciana:
* Turistas extranjeros
- Hoteles 36.17%
- Apartamentos 9,61 %
- VUTS 20,53%
- Casas de familiares y amigos 16,39%
- Segundas residencias 12,32%
*Turistas nacionales
- Hoteles 26,98 %
- Apartamentos 4,93 %
- VUTS 6,75%
- Casas de familiares y amigos 39,53%
- Segundas residencias 16,33%
Como se puede ver el 55,86% de los turistas nacionales se alojan en casa de familiares y amigos o en segunda residencia propia (al usarla en alguna época del año no serían susceptibles de ser puestas en el mercado de alquiler de larga temporada ). Sólo un 20,53% de turistas extranjeros y un 6,75% de turistas nacionales declaran alojarse en viviendas de uso turístico.
- Las 92.695 VUT –según datos facilitados del registro (Turisme GVA) en octubre 2023-, representan sólo el 1.81 % del parque total de viviendas construidas
- Le resulta curioso que se limiten en algunos destinos, València ciudad por ejemplo, las VUT cuando se sigue permitiendo la construcción de nuevos hoteles o edificios enteros de Apartamentos turístico. De hecho, de 2019 a 2023 el número de viviendas de uso turístico se incrementó en un 21% mientras que se abrieron 36 nuevos establecimientos hoteleros lo que supone un incremento del 24,30%. Una noticia reciente habla de la rehabilitación de 4 edificios en hotel ¿Por qué no a viviendas en alquiler?
- No podemos olvidar, insiste, que hay clientes que buscan este tipo de alojamiento – reglado (no se nos olvide)- por varios motivos. Lo importante en el sector es tener en cuenta lo que el cliente quiere pues, seguramente, sin este tipo de alojamiento no irían al destino.
- En ámbitos urbanos, nos indica que sorprendentemente, todos los hoteles preexistentes al establecimiento de normas urbanísticas que regulasen su régimen de implantación, se construyeron en suelo residencial. Y después se consolidó su uso.
En definitiva, el problema básico para el Presidente de FEVITUR radica en la necesidad de construcción de vivienda nueva (y más asequible, seguramente,) a lo que se podría sumar un cambio de paradigma como la dinamización de zonas de interior, mejores conexiones en transporte público entre el interior y la costa, … ¡Es un problema socio-económico y con no pocas aristas! –afirma-.
«En España hay más de 300.000 viviendas vacacionales, lo que supone sólo el 1,2 % del total de viviendas en territorio nacional«
No podemos dejar de tener en cuenta, nos dice, que, cada año, hay más de 250.000 unidades familiares que precisan alojamiento de forma estable en España (ya sea en venta o alquiler) y en los últimos 10 años la media de viviendas construidas no supera las 100.000 – el haber más demanda que oferta en años acumulados contribuye, en gran medida, a la situación actual en la que se encuentra el mercado-.
A esto, habría que añadir que se hace necesaria una revisión de las leyes de arrendamientos urbanos, enjuiciamiento civil y vivienda (2023). Argumenta, además, que se precisa una normativa que proteja más al propietario -que decide poner su propiedad en alquiler de larga temporada- ante situaciones de impago, ocupaciones ilegales, etc. de forma que se motive la salida al mercado de alquiler de viviendas que permanecen cerradas; lo que, no olvidemos, es una posibilidad pero, al menos de momento, no un imperativo legal. Además, el control de los precios de los alquileres, como se ha podido constatar, tampoco está ayudando a solucionar el tema, incluso podríamos hablar de un efecto totalmente contrario.
«Cualquier intervención del Estado en el mercado suele terminar en tensiones o desequilibrios«
Que no nos engañen, finaliza, las últimas noticias hablan de que el precio medio del m2 en España se sitúa ya en 2.120€ y el precio medio del alquiler (de larga temporada) supera, en la mayoría de los casos, los 900€ y estos aumentos, son fruto de la falta de oferta y del aumento de la demanda. Una oferta que, auguran, no se solucionaría con la salida al mercado de alquiler de larga temporada de las VUT. Por otro lado, su «intervención» hasta podría rayar lo inconstitucional (libertad del propietario) y, por supuesto, desequilibrar, aún más el mercado.
Conscientes de que las viviendas de uso turístico están en el “ojo del huracán” desde FEVITUR se encuentran en un momento de recogida de múltiples datos; elaboración de informes y redacción de varias propuestas en materia laboral, fiscal, calidad, seguridad jurídica … con el fin de conseguir legislaciones más coherentes con el sector turístico. Estudios, informes y propuestas que harán públicas en breve a la vez que tienen intención de reclamar un reconocimiento a nivel de (sub)sector económico para las VUT que entienden, es de justicia.
Por último, dice contar con otros datos respecto a las viviendas de uso turístico (el “patito feo” del sector de alojamientos reglados en muchos casos) relativos a la sostenibilidad medioambiental (preocupa, entre otras actuaciones, la anunciada abolición del PATIVEL y la preparación de una normativa que va a permitir la construcción de hoteles a 200 m. de la costa en vez de a 500m), empleabilidad, economía (p.e., alrededor del 79% del presupuesto de quien se aloja en VUT va destinado a gastos fuera del coste del alojamiento), seguridad (en más de 60 años de alquileres turísticos poquísimos casos de inseguridad se han oído), calidad (valoraciones de portales turísticos), impuestos, … y se presta a compartirlos con nosotros en nuevos artículos.
De momento, nos quedamos con los datos aportados y abrimos debate pues nos encantaría saber vuestra opinión al respecto en un sector, el turístico, en el que la gama del blanco al negro está repletito de grises ¿no os parece? En vuestra opinión ¿Son realmente las VUT responsables de que el mercado de alquiler esté tensionado?
Notas:
(*) Desde FEVITUR nos indican que trabajan con datos facilitados por InAtlas (EInforma) a partir de datos procedentes de INE, FRONTUR, EGATUR, etc.
Según el propio Banco de España, para equilibrar el mercado se precisarían, de aquí al 2025, más de 600.000 viviendas (mercado residencial doméstico) https://www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2024/04/23/816801-banco-de-espana-se-necesitan-600-000-viviendas-hasta-2025-y-hay-que-aumentar-el
Entrevista en Bomba Radio (Benidorm):
https://bomradiobenidorm.com/es/blog/ver/noticias/miguel-a-sotillos-todo-propietario-tiene-derecho-a-decidir-la-modalidad-que-quiere-para-alquilar-su-vivienda
Es un tema controvertido. Isabel Rodríguez, ministra de vivienda, manifestó en TVE que las comunidades de vecinos podrán participar de la decisión de utilizar alguna de las viviendas del inmueble como uso turístico. Parece razonable. Esta decisión del Gobierno surge como consecuencia de la jurisprudencia del Tribunal Supremo en Oviedo y San Sebastián, ya que el año pasado los magistrados concluyeron que el alquiler de viviendas para uso turístico es una actividad económica, razón por la cual dieron la razón a los vecinos y ordenaron el cese de la actividad.
Habría que mirar también por qué un propietario decide alquilar una vivienda a turistas. ¿No se encontrarán desprotegidos de tenerla vacía y que pueda meterse alguien ilegalmente? O, ¿y si la alquilan y el inquilino deja de pagar y pasan meses hasta que consiguen su evacuación? Con un grupo de turistas que se quedan unos días, este problema no se daría…
Cierto, Cristina. Un tema controvertido y de total actualidad. En la Comunitat Valenciana vamos con ventaja en lo que comentas, de hecho, la última palabra la tienen las Comunidades de Propietarios desde hace años. En este sentido, aunque no se puede actuar con carácter retroactivo sí se puede proponer no admitir más viviendas para alquiler turístico. Además, según normativa en la Comunitat Valenciana, los ayuntamientos son los responsables de indicar en qué zonas Sí y en cuáles no según son Plan de Ordenación Urbana (por eso los SSTT solicitan el certificado de compatibilidad urbanística para dar de alta una VUT).
El problema principal es la falta de viviendas respecto a la demanda en cualquier caso y como ya se comenta en el post, a lo que habría que añadirse una mayor seguridad jurídica, como bien comentas. La solución, desde luego, no pasa por «obligar» a los propietarios a destinar segundas viviendas a alquiler de larga temporada coartando además la libertad individual respecto a viviendas privadas y que, además, en muchos casos y en alguna época del año se utilizan por los propios propietarios, familiares o amigos como bien sabemos.
Gracias Gris por leer el artículo y por comentarlo 🙂
Abrazote,
Marichel